Ultimamente foi percebido um aumento significativo nos processos de rescisão de contrato de aluguel, muito provavelmente por consequência da crise que o país enfrenta.
Este, que é um processo antigo e muito comum no mercado imobiliário, vem causando dúvidas e preocupações em meio aos players deste segmento.
Por esse motivo, algumas imobiliárias estão à procura de esclarecimentos de como realizar as rescisões de forma menos burocrática e mais eficaz.
Pensando nisso, vamos abordar o que é um processo de rescisão de contrato de aluguel, quais são suas particularidades e como deve ser resolvido.
O básico do processo de locação
A locação de um imóvel é uma relação comercial entre proprietário e inquilino. O primeiro tem o imóvel e quer obter lucro a partir dele e, o segundo, tem interesse em usufruir deste imóvel pagando um valor mensal ao proprietário dentro de um período determinado em contrato. Essa relação pode existir por meio de um imóvel ideal para um ponto comercial ou uma moradia.
Medidas de segurança
Por ser um contrato, normalmente de longo prazo, existem algumas cláusulas de proteção. Essas cláusulas foram pensadas para prevenir conflitos de rescisão antecipada do contrato, danos à propriedade, dentre outros, por meio de garantias. Algumas delas são:
- A presença de um fiador;
- Seguro Fiança;
- Seguro caução;
- Multa de rescisão antecipada.
Por estarmos tratando de rescisão de contrato de aluguel, vamos aprofundar em o que é esta rescisão e qual a multa prevista em contrato para sua ocorrência antecipada.
O que é a rescisão de contrato de aluguel?
A rescisão do contrato nada mais é do que o fim do contrato por iniciativa de alguma das partes. Ou seja, pode vir de iniciativa do inquilino, bem como do proprietário.
Rescisão por parte do proprietário
A rescisão do contrato de aluguel por parte do locador pode ocorrer em dois cenários diferentes. O primeiro deles é caso o ocupante (locatário) tenha violado alguma cláusula contratual ou da lei do inquilinato, como:
- O não pagamento de determinado aluguel;
- Reformas não autorizadas;
- Depredação do patrimônio;
- Uso indevido da propriedade;
- Práticas ilegais no imóvel, dentre outros.
Neste primeiro caso, o proprietário deve abrir uma ordem de despejo contra o inquilino e, caso consiga provar alguma infração como as citadas acima, o pagamento da multa de rescisão antecipada é dispensado.
Em um segundo cenário, o locador pode simplesmente solicitar a saída do inquilino para uso próprio do imóvel, ou seja, a retomada da propriedade.
Neste caso, o proprietário só pagará a multa caso tenha sido definida em contrato anteriormente.
Rescisão por parte do inquilino
A rescisão de contrato de aluguel por parte do inquilino pode ser isenta de multa em alguns cenários.
O primeiro é caso a mudança do locador seja obrigatória por questão profissional, ou seja, quando seu trabalho o obriga a trabalhar em outra cidade. Sendo assim, desde que o inquilino notifique por escrito o proprietário e prove sua transferência, é direito do inquilino efetuar a rescisão antecipada isento de multas.
Outro cenário que devemos destacar é caso seja identificado algum dano ao imóvel que seja anterior à negociação do contrato. Sendo assim, caso consiga provar tal problema, a rescisão antecipada pode ser feita sem multa.
Por outro lado, a rescisão antecipada fora dos cenários mencionados acima, ocorrerá com pagamento de multa prevista em contrato.
Multa por rescisão de contrato de aluguel
A locação sendo rescindida após o prazo estipulado em contrato não há penalidade para a parte que rescindir, afinal não houve antecipação. Apenas é pedido que a parte que deseja pôr um fim na relação locatícia comunique por escrito com antecedência de pelo menos 30 dias da data pretendida de desocupação.
Contudo, essa rescisão pode acontecer de forma antecipada. E, para isso, como medida de segurança, é estabelecido uma multa para a parte que rescindir antes do prazo estabelecido no contrato de locação dentro das condições citadas acima.
E, pensando nisso, uma das grandes dúvidas de inquilinos, proprietários e corretores de imóveis é: como deve ser aplicada a multa por rescisão de contrato de aluguel antecipada?
Afinal, o que a lei diz sobre a multa por rescisão de contrato de aluguel antecipada?
Lei 8245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, diz:
Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Vale ressaltar que a multa é aplicada quando há prazo determinado em contrato. Também é informado no início do artigo 4° que o locador, ou seja, o proprietário, não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo de locação estipulado em contrato. Existem algumas exceções que dizem respeito a essa situação, e estas estão previstas na mesma lei, no artigo 9º.
E como calcular a multa na rescisão de contrato de aluguel?
O artigo 4° diz “pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato”.
Ou seja, a multa já é prevista no Contrato de Locação e deve ser calculada de forma proporcional ao prazo de contrato e meses vincendos, isto é, os meses faltantes para o término do contrato. Por exemplo, se foi cumprido 50% do prazo do contrato, paga-se 50% da multa estipulada no contrato.
Segue um exemplo de como deve ser o cálculo:
Prazo de Locação: 30 meses/ Multa estipulada no contrato: R$ 3000/ Pedido de rescisão: mês 10.
Ficaria R$ 3000 (multa) dividido por 30 (prazo de Contrato) multiplicado por 10 meses (Prazo Cumprido)
3000 ÷ 30 x 10 = R$ 1000
Neste caso a multa seria R$ 1000.
Então quanto mais meses se cumpre o prazo, menor será a multa.
Quais documentos são exigidos para rescindir o contrato?
Para rescindir um contrato, são necessários vários documentos padrões que, normalmente, já estão estabelecidos em contrato.
É importante destacar os comprovantes de quitação dos encargos:
- Conta de água;
- Conta de luz;
- Conta de energia;
- Taxa de condomínio.
Fora isso, para a entrega, é preciso fazer uma vistoria do imóvel para certificar de que suas condições de manutenção e conservação estejam equiparadas à seu estado antes de ser ocupado pelo locador.
E, é claro, o comprovante de pagamento de multa caso ela seja devida.
Qual é o papel do Corretor de Imóveis nos processos de rescisão de contrato de aluguel?
Independente de como foi iniciado o processo de rescisão e qual foi o motivo, a função do corretor de imóveis é apenas uma, mas de extrema importância, ser o intermediador entre as duas partes do contrato (proprietário e inquilino).
Para executar essa tarefa, o corretor deve ser capaz de garantir os direitos de ambas as partes de forma não tendenciosa e, para isso, ele será encarregado das seguintes responsabilidades.
Termo de vistoria
Seja o corretor independente ou de imobiliária, cabe a ele tomar frente do processo de verificação da propriedade. Para isso, o processo de vistoria é indispensável e o termo de vistoria é nada mais que um relatório desse procedimento apontando a diversas características do estado de conservação do imóvel.
O documento é responsável por revelar problemas que podem levar a reparos, manutenções ou, até mesmo, indenizações.
Reconhecimento de firma em cartório
Para atestar a validação do contrato, o corretor é responsável por ter o reconhecimento de firma das partes envolvidas no contrato.
Fora isso, para o mesmo propósito, ele também deve ter o termo de entrega de chaves do momento da locação e do momento da rescisão.
Atualizar o contrato de locação
Os contratos de locação, em sua maioria, estão submetidos a sofrer atualizações periódicas, bem como reajustes, como por exemplo, do valor de aluguel.
Assim como os citados acima, esta é mais uma responsabilidade do corretor.
Rescisão de contrato de aluguel na pandemia, o que muda?
Por incrível que pareça não há alterações na aplicação da multa ou no valor. O que existe é a flexibilização facultativa.
Mesmo havendo o cenário de pandemia, os contratos não mudaram. A legislação continua a mesma e as medidas que foram válidas antes da pandemia continuam em vigor.
Muitos podem se perguntar, mas e no caso dos inquilinos que tiveram sua arrecadação financeira diretamente afetada durante a pandemia? Os locadores também podem cobrar taxas de rescisão em uma situação como essa?
Sim, podem! Se o inquilino rescindiu antes do prazo e estava estabelecido em contrato uma multa, ela pode ser aplicada.
O que pode ocorrer em alguns casos, é a flexibilização por parte do proprietário, se ele desejar, pode abrir mão da multa da rescisão de contrato de aluguel antecipada ou aceitar recebê-la de forma parcelada.
Em outros casos é possível uma conversa com o proprietário e um ajuste, a fim de evitar uma rescisão, afinal imóvel desocupado gera custos e as locações tiveram uma queda na pandemia.
Ao falar da rescisão de contrato de aluguel, percebemos que a vistoria do imóvel é parte primordial do processo. Esse procedimento é imprescindível em qualquer relação de inquilino e locatário.
Pensando nisso, separamos no banner abaixo um artigo aprofundando na questão de vistoria de imóveis, além de dicas de como a tecnologia pode beneficiar este processo.
Recapitulando…
Ao rescindir um contrato de aluguel, o locatário tem o direito de receber de volta o valor do depósito de segurança, desde que não haja débitos pendentes, danos ao imóvel ou outras obrigações contratuais não cumpridas. Além disso, o locatário pode solicitar o reembolso proporcional do aluguel, caso tenha pago adiantado para um período além da data de rescisão.
O prazo para comunicar a rescisão do contrato de aluguel varia de acordo com o tipo de contrato e a duração do período de locação. No caso de contratos de prazo indeterminado, é necessário comunicar a rescisão com antecedência mínima de 30 dias. Já para contratos de prazo determinado, é preciso respeitar o prazo estipulado no contrato, que geralmente é de 30 dias antes do término do contrato.
Se o locatário rescindir o contrato antes do prazo determinado, ele poderá ser responsável pelo pagamento de multa contratual estipulada no próprio contrato. A multa costuma ser proporcional ao tempo restante para o término do contrato e pode ser aplicada para cobrir eventuais prejuízos do locador. É importante ler atentamente as cláusulas contratuais relacionadas à rescisão antecipada antes de tomar essa decisão.
Formado em ciência da computação pela UFMG iniciou sua carreira como desenvolvedor de sistemas para o mercado corporativo, trabalhando em grandes clientes como Fiat, Cemig e outros.
Como empreendedor fundou a Group Software em 1996, juntamente com os sócios Rodrigo Monteiro e Danilo Frota. Hoje é sócio-diretor na Group Software e investidor de diversas startups ligadas ao grupo.
Já atuou na direção de suporte, implantação e desenvolvimento de diversas linhas de ERP. Hoje atua em Infra, Sistemas Internos e nas unidades de ERP para o mercado condominial e Imobiliário.
